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Achat et revente d'un bien en indivision : quotes-parts d’acquisition et répartition du prix de vente
Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision, il est nécessaire de déterminer dans l’acte d’acquisition dans quelles proportions il est acquis par les co-indivisaires.
Lorsqu’un bien immobilier est acquis en indivision, il est nécessaire de déterminer dans l’acte d’acquisition dans quelles proportions il est acquis par les co-indivisaires. Les personnes concernées sont :• les personnes non mariées,• les partenaires de PACS,• les époux mariés sous un régime de séparation de biens.1. Comment déterminer les quotités d’acquisition lors de l’achat ?Le principe est que ces quotités  doivent correspondre à la réalité du financement de chaque co-indivisaire, ainsi que du financement prévisionnel (remboursement de l’emprunt, travaux futurs, etc…). A défaut, les acquéreurs risquent d’aller à l’encontre de difficultés, comme une requalification en donation déguisée, ou un possible conflit entre eux.2. Comment répartir le prix en fonction de ces quotités ?Si tout s’est passé comme prévu (l’emprunt a été totalement amorti, chacun a remboursé comme cela avait été convenu, etc…) et que les quotités étaient fidèles à la participation financière  de chacun, il n’y a aucune difficulté, le prix de vente est réparti exactement selon les quotes-parts stipulées dans l’acte d’acquisition. Dans le cas contraire, des comptes sont à faire entre les indivisaires. Il existe alors différentes méthodes de calcul : • Remboursement de l’emprunt par prélèvement sur le prix, et répartition du solde du prix selon les quotités d’acquisition,• Application des quotités d’acquisition de chacun sur le prix de revente, et déduction sur la quote-part de chacun, de sa quote-part d’emprunt restant à rembourser,• Répartition finale du prix en fonction des montants réels investis (les apports personnels, les montants réellement payés de l’emprunt, etc…). Il n’y a pas de méthode  « légale », « meilleure qu’une autre » ou « plus juste », mais les résultats peuvent varier, c’est pourquoi il est préférable de s’entendre dès le départ sur la méthode applicable.3. RecommandationsPour éviter tout conflit ultérieur, il est donc recommandé de déterminer dans l’acte d’acquisition : • les quotes-parts d’acquisition de chacun conformément à la réalité du financement réel et/ou projeté,• la méthode de répartition du prix en cas de revente du bien ou de rachat de la quote-part de l’un des co-indivisaires par l’autre (en cas de séparation par exemple). (C) Photo : Fotolia
Impôts : quelques mesures fiscales à envisager avant le 31 décembre 2017
Immobilier, famille, patrimoine, entreprise, dons… plusieurs dispositions fiscale vous permettent d’alléger votre imposition, à condition d’agir avant la fin de l’année…
Immobilier, famille, patrimoine, entreprise, dons… plusieurs dispositions fiscale vous permettent d’alléger votre imposition, à condition d’agir avant la fin de l’année…  Piste n°1 - Immobilier : achetez pour louerLa loi « Pinel » prévoit une réduction d’impôt pour toute acquisition ou construction de logements neufs ou assimilés destinés à la location dans le secteur intermédiaire. Les logements éligibles doivent se situer dans des zones géographiques présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (zones A, B1 et B2), ainsi que dans certaines communes moins tendues (zone C) sous conditions.  Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit de reconduire le dispositif à compter du 1er janvier 2018 pour une durée de 4 ans recentré sur les seules zones A et B1 (soit l’Ile-de-France, la Côte d’Azur, les métropoles de plus de 250.000 habitants et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés : Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry…).  Dans les zones B2 et C, il sera toutefois possible de profiter de l’avantage fiscal pour :- les acquisitions réalisées jusqu’au 31 mars 2018 de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, sous réserve que le contrat de réservation ait été signé avant le 31 décembre 2017,- les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2018 de logements dont le permis de construire a été délivré au plus tard le 31 décembre 2017.Piste n°2 - Immobilier : placez dans les SCPI fiscalesLes Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des Sociétés Civiles Immobilières (SCI) qui ont pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs éligibles au bénéfice fiscal de la loi Pinel, de la loi Malraux ou de la loi déficit foncier. Les SCPI « Pinel » ont pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers locatifs neufs et donnent droit à une réduction d'impôt (12 %, 18 % ou 21 %) selon la durée de mise en location des biens (6, 9 ou 12 ans). Les SCPI « Malraux » ont pour objet l’acquisition, la rénovation et la gestion de biens immobiliers anciens situés en secteur sauvegardé (site patrimonial remarquable, quartier ancien dégradé ou sauvegardé). Elles permettent une réduction d’impôt jusqu’à 30 % des dépenses engagées pour les travaux de restauration complète de l’immeuble dont le montant ne peut dépasser 400.000 € sur 4 ans. Les SCPI de déficit foncier ont pour objet l’acquisition, la réhabilitation et la gestion de biens immobiliers anciens situés partout en France.Elles permettent de déduire le montant des travaux des revenus fonciers (revenus de loyers) sans plafonnement, et selon les cas, du revenu global jusqu'à 10.700 €. L’avantage fiscal des SCPI est acquis dès l’année de souscription des parts.Piste n° 3 – Immobilier : faites faire des travaux de rénovation énergétiqueLe Crédit d’impôt Transition Energétique (CITE) est un crédit d’impôt sur le revenu dont un contribuable peut bénéficier pour les travaux d'amélioration énergétique réalisés dans son habitation principale. Exemples : Installation de chaudières à haute performance énergétique, acquisition de matériaux d'isolation thermique, équipements de production de chauffage ou de fourniture d'eau chaude sanitaire fonctionnant à l'énergie solaire et dotés de capteurs solaires,… L'avantage fiscal est de 30% des dépenses effectivement supportées, dans la limite de 8.000 € pour une personne seule ou 16.000 € pour un couple (avec une majoration de 400 € par personne à charge supplémentaire) sur une période de cinq ans.  Le projet de loi de finances pour 2018 maintient le CITE jusqu’au 31 décembre 2018. Il semblerait toutefois que les dépenses d’installation de volets isolants, portes d'entrée et chaudières à haute performance énergétique utilisant le fioul soient exclues du crédit d’impôt à compter du 1er janvier 2018 (sauf pour l’acquisition de chaudières respectant des critères de performance renforcés qui bénéficierait d'un sursis jusqu'au 30 juin 2018 à hauteur de 15% de la dépense engagée). Le remplacement d'un simple vitrage par un double vitrage bénéficierait du crédit d’impôt à un taux réduit de 15% jusqu'au 30 juin 2018. Les contribuables continueraient cependant à bénéficier des dispositions fiscales antérieures plus favorables pour ces dépenses, dès lors qu’ils pourraient justifier avoir accepté un devis et versé un acompte avant, selon le cas, le 1er janvier 2018 ou le 1er juillet 2018.Mesure n° 4 – Entreprise : investissez dans les PME• Bénéficiez du crédit d’impôt « ISF-PME » Ce crédit permet au contribuable qui investit dans des PME d’imputer 50 % du montant des sommes versées sur le montant  total de leur ISF.  Cette réduction ne peut excéder 45 000 €.  Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit sa suppression au 31 décembre 2017.  • Fin de l’ISF : place à l’IFI…  Le projet de loi de finances pour 2018 prévoit la suppression de l’ISF au profit de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qui concernera désormais uniquement les patrimoines immobiliers à partir de 1,3M€.  Les biens mobiliers tels que des meubles, valeurs mobilières, liquidité bancaires, assurance-vie et autres placements financiers, en seront exclus.  • Bénéficiez du crédit d’impôt  IR-PME (dispositif « Madelin ») Il permet d’obtenir une réduction d’impôt, pour tout investissement dans le capital d’une PME. Ce crédit est égal à 18 % du montant des versements, dans la limite de 50.000 € pour un contribuable célibataire et 100 000 € pour un couple marié ou pacsé. L’octroi définitif de cette réduction est subordonné à la conservation des titres reçus pendant au moins 5 ans.  Le projet de loi de finances prévoit sa prolongation pour 2018 à hauteur de 25 % du montant investi.  Ces deux réductions d’impôts ne peuvent se cumuler.Mesure n° 5 - Faites des dons ! • Dons : réduisez votre impôt sur la fortune (ISF) Les personnes soumises à l’ISF bénéficient d’une réduction égale à 75 % du montant des versements avec un plafonnement à 50.000 € Attention : en cas de cumul avec la réduction ISF-PME, le plafond total est de 45.000 €. • Dons : réduisez votre impôt sur le revenu (IR) Tout contribuable, hors assujetti à l’ISF, peut bénéficier d’une réduction allant de 66 % à 75 % du montant donné aux organismes d’intérêt général ou reconnus d’utilité publique et aux organismes d’aide gratuite aux personnes en difficultés, dans la limite de 20 % de ses revenus. (C) Photo : Fotolia
Changement de nom ou de prénom : mode d'emploi
En principe, les nom(s) et prénom(s) figurant sur l’acte de naissance sont donnés pour la vie ! Il est toutefois possible d’en changer à condition de justifier d’un intérêt légitime.
En principe, les nom(s) et prénom(s) figurant sur l’acte de naissance sont donnés pour la vie ! Il est toutefois possible d’en changer à condition de justifier d’un intérêt légitime.CHANGER DE PRENOMEn dehors de toute démarche officielle, il est toujours possible pour une personne qui possède plusieurs prénoms d’utiliser celui de son choix comme prénom usuel. Mais pour modifier son état-civil, il faudra prouver un « intérêt légitime ». Exemples : prénom ou association prénom/nom ridicule ou portant préjudice… Il est également possible de demander l'adjonction, la suppression ou la modification de l'ordre de ses prénoms. Il faudra dans tous les cas fournir des justificatifs de l’intérêt légitime de la demande. Exemples : attestations de la famille, d’amis ou de collègues ; copie de documents administratifs ou professionnels ;  certificats médicaux… Une personne transsexuelle peut demander à porter un prénom du sexe sous lequel elle se présente publiquement. Comment faire ? Il faut remettre en mains propres un dossier complet à l’officier d’état civil de la mairie de son domicile ou de son lieu de naissance.  - S’il considère que le changement est légitime, la modification est alors inscrite sur les registres de l’état civil.- Mais en cas de doute,  il saisit le Procureur de la République qui réexaminera la demande. En cas de refus, un recours est possible devant le Juge aux affaires familiales. CHANGER DE NOMComme pour le prénom, il est possible de demander à changer de nom de famille à condition d’y avoir un intérêt légitime.  Exemples : nom pouvant porter à la moquerie (nom d’animal, terme à connotation sexuelle…) ou porté par un personnage tristement célèbre, éviter l’extinction d’un nom utilisé de longue date dans sa famille, consacrer l’usage public, constant et continu d’un nom Attention ! Avant de déposer une requête, la procédure prévoit une publicité de la demande au Journal officiel et dans un journal d’annonces légales pour permettre aux tiers de s’y opposer dans un délai de 2 mois.  La demande est ensuite adressée au ministère de la Justice. - Si elle aboutit, un décret est publié au Journal officiel et envoyé par lettre recommandée au demandeur afin qu’il demande la rectification de son état-civil.- Si elle fait l’objet d’un refus motivé, qui est notifié par lettre recommandée, le demandeur peut effectuer un recours devant le tribunal administratif de Paris. Bon à savoir : avant 13 ans, les enfants du demandeur changent de nom avec lui ; à partir de cet âge, ils doivent y consentir personnellement. Quelles démarches après un changement de nom ? L’administration procède à la modification des actes d’état civil (acte de naissance, de mariage...). En présence de biens immobiliers, le notaire informe les services de la publicité foncière. LES « NOMS D’USAGE »Le nom de son conjoint Il existe un droit d’usage non obligatoire qui permet à toute personne de porter le nom de son époux ou épouse, éventuellement en l’accolant à son propre nom de famille (ex : Durand-Dupuis). Il est possible de faire figurer ce nom d’usage sur les documents d’identité, et/ou de l’utiliser dans les démarches administratives... mais il n’est pas possible de l’inscrire sur les actes d’état-civil (acte de naissance ou de mariage…) Par ailleurs, seul le nom de naissance est utilisé pour les actes officiels, comme les actes notariés. Le nom de ses deux parents Il est également possible d’adjoindre à son nom de naissance celui de son autre parent figurant sur l’acte de naissance. Pour un enfant mineur, cette pratique, utile si les parents ne portent pas le même nom, suppose l’accord des titulaires de l’autorité parentale. (C) Photo : Fotolia  
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