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Immobilier francilien : activité élevée et hausse des prix qui se diffuse du centre à la périphérie
Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, la bonne tenue du marché immobilier a continué à se confirmer tout au long de l’année 2016 (188.000 logements vendus en Ile-de-France, soit + 8% en un an dans l’ancien et +10% dans le neuf).
Selon les Notaires de Paris-Ile-de-France, la bonne tenue du marché immobilier a continué à se confirmer tout au long de l’année 2016 (188.000 logements vendus en Ile-de-France, soit + 8% en un an dans l’ancien et +10% dans le neuf).  La fluidité retrouvée du marché et des ventes en croissance régulière sont allées de pair avec une inversion de tendance sur les prix et une hausse qui s’est progressivement diffusée en 2016 du centre vers la périphérie de la Région.Comment évoluent les prix immobiliers en Ile-de-France ?► Des hausses de prix progressives   Les prix sont repartis à la hausse début 2016 dans Paris, dans un mouvement lent qui s’est progressivement étendu. Les hausses de prix les plus fortes sont généralement localisées sur les marchés qui sont déjà les plus coûteux. Bien que les volumes de ventes aient moins progressé qu’ailleurs, les hausses de prix ont été plus fortes dans la Capitale signalant les tensions sur l’offre et la pression de la demande sur ce marché parisien.Quelle est la valeur d’un appartement francilien fin 2016 ? ►5.430 euros le m² pour un appartement ancien  Le prix des appartements franciliens a augmenté de 3,5% en un an. Ainsi, fin 2016, pour acheter un appartement dans la Région, il fallait compter 5.430 euros/m².  La hausse des prix a été plus sensible en Petite qu’en Grande Couronne. Ainsi, en Petite Couronne, le prix d’un appartement est de 4.350 euros/m² (+3,1% en un an), et de 2.940 euros/m² en Grande Couronne (1,0% en un an).   Les prix s’échelonnent entre 5.300 euros/m² dans les Hauts-de-Seine et 2.580 euros/m² dans l’Essonne. Combien coûte une maison francilienne à fin décembre 2016 ?►294.800 euros pour acheter une maison en Ile-de-France Une maison francilienne coûtait en moyenne 294.800 euros fin 2016.  En Petite Couronne, ce prix s’élève à 346.600 euros (+2,8% sur un an), et s’établit à 273.000 euros en Grande Couronne (+2,0% sur un an). Les prix des maisons varient dans la Région entre 570.300 euros dans les Hauts-de-Seine et 230.300 euros en Seine-et-Marne.  Combien vaut le m² à Paris début 2017 ?►8.340 euros le m² à Paris en moyenne Dans Paris, le prix au mètre carré atteint 8.340 euros (soit une hausse de 4,4% en un an). La hausse des prix se généralise dans Paris. 10 arrondissements ont connu des variations de prix supérieures à 5% par an. L’arrondissement ayant le plus augmenté étant le 3e (+8,6%). Seul le 1er arrondissement a vu ses prix diminuer de 5,2% en un an. Comment évoluent les prix entre les arrondissements parisiens ? ► 4 arrondissements seulement à moins de 8.000 euros/m²    Alors que le prix moyen au m² dans la Capitale est de 8.340 euros/ m², 6 arrondissements de la Capitale ont des prix au m² qui dépassent les 10.000 euros (les 1er,3e, 4e, 5e, 6e et 7e).  Le 6e et le 7e arrondissement sont les plus chers de la Capitale avec des prix au m² respectivement de 12.200 euros et 11.530 euros.   Le 19e demeure le seul arrondissement encore sous la barre des 7.000 euros/m² (à 6.920/m²).  L’écart de prix entre l’arrondissement le plus cher et le moins cher est de 5.280 euros/m².  Quels sont les quartiers les plus et les moins chers de la Capitale ?►Le plus cher : Odéon à 14.820 euros/ m². ►Le moins chers : Pont-de-Flandre à 6.270 euros /m². Les trois quartiers les plus onéreux de la Capitale sont tous situés dans le 6e arrondissement : Odéon à 14.820 euros/m², Saint-Germain-des-Prés à 14.190 euros/m² et Monnaie à 12.600 euros/m². Les quartiers les moins chers de Paris sont Pont-de-Flandre (19e) à 6.270 €/m², suivi de La Chapelle (18e) à 6.390 €/m², et d’Amérique à 6.480 euros/m².  Quelles sont les perspectives d’évolution des prix dans les prochains mois ?► Vers un prix au m² record à Paris en avril 2017D’après les indicateurs avancés des notaires franciliens, le mouvement de hausse annuelle des prix à Paris se prolongerait au printemps 2017. On attend un prix au m² d’environ 8.500 € en avril 2017, représentant une augmentation annuelle de 5,6%. Si du 4e trimestre 2015 au 4e trimestre 2016, le prix des appartements a augmenté de 3% en Petite Couronne et de 2% en Grande Couronne ces valeurs n’évolueraient que marginalement dans les prochains mois. Au total, la hausse annuelle des prix des appartements pourrait être ramenée à 2,3% en Petite Couronne et à 1,6% en Grande Couronne en avril 2017.Pour les maisons en Ile-de-France, une légère accélération des prix est attendue jusqu'en avril 2017 (+3,8% en un an d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires).Comment a évolué le marché immobilier francilien ?► Des volumes de ventes élevés sauf dans la Capitale Le dynamisme de l’activité immobilière est assez généralisé. Près de 110.000 appartements anciens ont été vendus en Ile-de-France en 2016, soit 8% de plus qu’en 2015, et 11% de plus qu’en moyenne ces 10 dernières années.  Les 2 et 3 pièces ont constitué la majorité des acquisitions d’appartements en 2016 pour une surface médiane de 55 m² sur l'ensemble de la Région, sans grand changement par rapport à 2015. Les ventes de maisons ont été encore plus dynamiques, avec une croissance annuelle de 4.200 ventes et de 9% de 2015 à 2016.Quels sont les facteurs d’évolution du marché francilien d’ici 2017 ? ► 2017 : rupture ou continuité ?  D’après les notaires franciliens, le contexte pré-électoral de l’année 2017 ne semble pas provoquer d’attentisme sur le marché immobilier. Les dispositifs d’aide à la pierre viendront encore accompagner en 2017 les investisseurs dans le neuf (dispositif PINEL) ou les primo-accédants (PTZ, Prêt à Taux Zéro). Cependant, la situation pourrait être moins assurée si un changement venait modifier substantiellement cette donne et apporter des changements notables aux conditions d’acquisition, de détention ou de revente d’un logement. Un scénario de continuité, avec un bon niveau d’activité maintenu et des prix en hausses modérées semble raisonnablement pouvoir être attendu. Il n’en reste pas moins que la fragilité et l’extrême dépendance du marché immobilier à des facteurs extérieurs se renforcent et laissent planer de fortes incertitudes.Analyse du marché immobilier francilien 2017 dans le contexte des élections à venir, par Me Thierry DELESALLE, notaire à Paris  (C) Photo : Fotolia
Le mot du mois : le quasi-usufruit
Le quasi-usufruit est une modalité particulière d’usufruit.
Le quasi-usufruit est une modalité particulière d’usufruit. L’usufruit est le droit de jouir d’une chose dont un autre a la propriété (le nu propriétaire), par exemple : le droit d’occuper un appartement ou de le louer et d’encaisser les loyers. L’usufruitier doit entretenir le bien pour le restituer en bon état à son propriétaire à la fin de l’usufruit. Le quasi-usufruit porte sur une chose qui se consomme par l'usage que l'on en fait : l’argent, les valeurs mobilières…. L’usufruitier a le droit de se servir de la chose, mais comme il pourra l’avoir consommée (il aura dépensé l’argent, il aura vendu les valeurs mobilières), il devra rendre, à la fin de l’usufruit, des choses de même quantité (une même somme d’argent) ou qualité.  
Achat immobilier : puis-je payer les frais de notaire avec mon prêt ?
En France, la souscription d’un montant de prêt supérieur au prix d’achat d’un bien immobilier car comprenant les frais de notaire, est admise.
En France, il est courant de demander un prêt bancaire pour financer de l’acquisition d’un bien immobilier.La souscription d’un montant de prêt supérieur au prix d’achat d’un bien immobilier car comprenant les frais de notaire, est admise.Avant d’accorder le prêt, la banque s’assurera que l’acquéreur dispose d’une situation financière saine, d’un patrimoine suffisant et d’un bien acquis intéressant.L’établissement bancaire pourra également accorder ce prêt en contrepartie d’une garantie prise sur d’autres biens du patrimoine de l’emprunteur.L’acquéreur demande un montant de prêt supérieur au prix d’achatAcheter sans apport personnel est permis légalement. Les banques examinent les dossiers de demande de financement au cas par cas, en prenant en considération la situation personnelle financière et patrimoniale de l’acquéreur (y compris le bien en cours d’acquisition).Les établissements de crédit soumettent en général l’octroi de prêt(s) à la prise de garanties (sûretés) pour les prémunir contre l’insolvabilité potentielle de l’emprunteur.Les garanties prises par la banqueCe peut être une caution bancaire. Dans ce cas, c’est l’établissement de cautionnement qui indemnisera la banque en cas de défaillance de l’emprunteur, à charge pour cet organisme de se faire rembourser ultérieurement par son débiteur.Ils peuvent opter pour l’ « inscription d’un privilège de prêteur des deniers » auprès du Service de la publicité foncière. Cette inscription, qui constitue une garantie, est faite sur le bien immobilier acquis à concurrence du montant du prix de vente.Si le montant du prêt est supérieur au prix de vente, alors sur cet excédent, il y aura lieu d’inscrire une hypothèque conventionnelle.Conseil du notaireA noter : en présence de plusieurs acquéreurs il est vivement conseillé :d’indiquer le nom de celui qui a financé les frais de notaire,et si les coacquéreurs ne financent pas le bien dans les mêmes proportions, de mentionner les quotes-parts de propriété dans l’acte de vente. (C) Photo : Fotolia
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