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Location : priorité du locataire lors de la vente totale d'un immeuble
Sous certaines conditions, les locataires ou occupants de bonne foi disposent d’un droit de préemption en cas de vente en bloc de l’immeuble qu’ils occupent (Loi 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10-1).
Sous certaines conditions, les locataires ou occupants de bonne foi disposent d’un droit de préemption en cas de vente en bloc de l’immeuble qu’ils occupent (Loi 75-1351 du 31 décembre 1975, article 10-1). Quelles en sont les conditions ? Le propriétaire qui vend en - totalité et en une seule fois, - en cours de bail, - un immeuble loué qui comporte plus de 5 logements à usage d’habitation ou à un usage mixte d’habitation et professionnel, est forcé de le proposer en priorité aux locataires.  Ce droit de préemption ne s’applique pas : si la vente porte sur un immeuble de moins de six logements ;si l’acquéreur de l’immeuble est un parent ou allié jusqu’au 4ème degré du propriétaire, un organisme HLM ou une société mixte sous conditions ; si le droit de préemption urbain (ou ZAD et périmètres provisoires) est exercé. En effet, la mairie peut utiliser son droit de préemption afin d’ « assurer le maintien dans les lieux du locataire » ;si l’acquéreur offre certaines garanties aux locataires.Quelles garanties peuvent être offertes ?Le propriétaire doit au préalable interroger l'acquéreur éventuel sur ses intentions vis-à-vis des locataires. Si celui-ci s'engage à prolonger les contrats de bail en cours sur une durée minimale de six ans à compter de la signature chez le notaire, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas. L’engagement doit être indiqué dans l’acte de vente avec la liste des locataires concernés. À l’issue de cette reconduction (6 ans après la date de signature chez le notaire), le bail prend fin.  Le propriétaire peut alors vendre l'immeuble à l’acquéreur à des conditions de prix librement négociées sans être obligé de proposer en priorité la vente de leurs logements aux locataires en place. Comment propose-t-on la vente aux locataires ? Le propriétaire-bailleur doit « notifier » c’est-à-dire faire parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception aux locataires les conditions de la vente. Cette offre de vente est valable pendant quatre mois.  Il doit indiquer à chacun de ses locataires le prix et les conditions de vente de l’immeuble dans sa totalité ainsi que ceux du local qu’il occupe. Un projet de règlement de copropriété et un diagnostic technique doivent également être annexés à la notification.  La notification doit être adressée à chacun des locataires. En présence de locataires pacsés ou mariés, une notification doit être envoyée à chacun d’entre eux.  La notification vaut offre de vente du logement occupé (et non de l’immeuble en intégralité, l’indication du prix et les conditions de vente dans sa totalité n’étant faite qu’à titre d’information). Le locataire dispose de quatre mois pour réfléchir. Il peut l’accepter ou la refuser. Soit le locataire accepte l'offre dans le délai, il dispose alors de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur pour signer l'acte de vente authentique (c’est-à-dire chez le notaire), ou de quatre mois en cas de recours à un emprunt ; soit le locataire refuse ou n’accepte pas dans les délais, le propriétaire étant alors libre de vendre le logement à un tiers. Dans le cadre de la vente en bloc, le locataire dispose-t-il d’autres droits de préemption ? Les locataires disposent d’un second droit de préemption lorsque : le propriétaire vend à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles précisées dans la première offre de vente. Le notaire doit proposer aux locataires une seconde fois la vente au nouveau prix et/ou aux nouvelles conditions. Ils disposent d'un mois pour se porter acquéreurs à ces nouvelles conditions. Ils doivent ensuite signer l'acte authentique dans les deux mois qui suivent, ou quatre mois en cas de recours à l'emprunt.L’immeuble fait l’objet d’une mise en copropriété en raison de la vente d’au moins un logement à un locataire. (C) Photo : Fotolia
Planter des arbres chez soi : les distances à respecter
Il est permis d’avoir des arbres, arbustes, plantes et fleurs chez soi. Si vous désirez les planter près de la limite séparative d’avec votre voisin, certaines règles doivent être respectées.
Il est permis d’avoir des arbres, arbustes, plantes et fleurs chez soi. Si vous désirez les planter près de la limite séparative d’avec votre voisin, certaines règles doivent être respectées. Vous devez bien vous renseigner sur les règlements particuliers et les usages en vigueur sur la commune ;à défaut, vous devez planter les arbres dépassant 2 mètres, au minimum à 2 mètres en retrait de la ligne séparative d’avec votre voisin ; et ceux inférieurs à 2 mètres, au minimum à 0,5 mètres en retrait de la ligne séparative d’avec votre voisin. Sont concernés toutes les sortes de plantations dont les haies. La hauteur maximale de deux mètres doit être respectée en toute saison, sans égard à la croissance naturelle des végétaux et aux périodes de taille recommandées.  Concernant les espaliers (arbres à forme plate), aucune distance n’est à respecter. Cependant, ils ne doivent pas dépasser la crête du mur.   (C) Photo : Fotolia
Récupérer les biens détenus par l’usufruitier
L’usufruit permet à son titulaire (appelé « l’usufruitier ») d’utiliser seul un bien et d’en percevoir les fruits. Le droit d’en disposer appartient au « nu-propriétaire », qui a vocation à devenir, notamment au décès de l’usufruitier, plein propriétaire.
L’usufruit permet à son titulaire (appelé « l’usufruitier ») d’utiliser seul un bien et d’en percevoir les fruits. Le droit d’en disposer appartient au « nu-propriétaire », qui a vocation à devenir, notamment au décès de l’usufruitier, plein propriétaire. Comment être sûr de récupérer les biens détenus par l’usufruitier ?  L’inventaire L’établissement d’un inventaire des meubles et d’un état des immeubles est une précaution utile pour l'usufruitier comme pour le nu-propriétaire.  Le premier répertorie l’intégralité des meubles (sommes d’argent, « meubles meublants » du défunt, c’est-à-dire l’ameublement et les objets de décoration, bijoux et autres objets personnels) et le deuxième établit un « diagnostic » des immeubles soumis au régime de l’usufruit. L’inventaire des biens meubles d’un défunt effectué dans le cadre d’une succession est réalisé par un notaire, un commissaire-priseur ou un huissier.   La caution Le nu-propriétaire peut demander à l’usufruitier de fournir une « caution » : il s'agit de faire intervenir une tierce personne, solvable, s'engageant envers le nu-propriétaire à restituer les biens soumis à l’usufruit dans le cas où l'usufruitier ne s'en acquitterait pas lui-même. La caution garantit ainsi le propriétaire contre les abus possibles de jouissance ou l'insolvabilité de l'usufruitier. Cette caution peut être remplacée par d’autres sûretés équivalentes (ex : somme d’argent sur un compte bloqué…). Bon à savoir : l’usufruitier peut être dispensé d’apporter une caution par l'acte constitutif de l'usufruit ; Certaines personnes ne sont pas tenues de donner caution : les père et mère ayant l'usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur et le donateur sous réserve d'usufruit.  La convention de quasi-usufruit La convention de quasi-usufruit est un contrat signé entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Elle fixe les droits et obligations des deux parties pendant toute la durée du démembrement de propriété.  Les clauses contenues dans les conventions sont diverses. La convention peut mentionner :  - la personne en charge du paiement des charges, taxes et impôts relatifs aux biens immobiliers détenus par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement ;  - les modalités de représentation pour les décisions prises dans le cadre de la copropriété;  - le pouvoir donné à l’usufruitier de percevoir l’intégralité des liquidités et valeurs mobilières. Il peut, par exemple, choisir les placements financiers et l’établissement bancaire, faire des retraits, acquérir des biens immobiliers locatifs pour compléter ses revenus ; - les modalités de restitution lors du décès de l’usufruitier … Bon à savoir : en plus de fixer ces règles, la convention d’usufruit confirme ou reconnaît une créance (dite de restitution) au bénéfice du nu-propriétaire, à faire valoir au jour de l’extinction de l’usufruit. Exemple : un premier parent décède et laisse une épouse et deux enfants. L’épouse choisit l’usufruit des biens de son mari et les enfants deviennent de facto nus propriétaires.  Lors de la succession de second parent, grâce à la convention de quasi usufruit, les enfants nus propriétaires seront titulaires d’une créance. Il s’agit d’une « dette » qui viendra s’imputer sur l’actif successoral du second parent décédé. Les enfants paieront donc moins de droits de succession. POUR ALLER PLUS LOIN :  (C) Photo : Fotolia
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