Les actualités de la chambre

A LIRE | Votre Notaire Vous Informe - Automne 2018
Découvrez l'édition automne 2018 de la revue trimestrielle Votre Notaire Vous Informe, réalisée par les No
Au programme de cette édition automne 2018 de Votre Notaire Vous Informe : - Vers une stabilité du marché immobilier au T2 2018- Achat immobilier : les indispensables conseils- Focus : diagnostic gaz et électricité  
Occupation sans droit ni titre d’un immeuble : quelles sanctions ?
Les personnes investissant des lieux de manière illicite peuvent se trouver dans des situations financières ou sociales difficiles qui ne leur permettent pas de se loger de façon décente et qui nécessitent un certain temps pour obtenir un logement.
Les personnes investissant des lieux de manière illicite peuvent se trouver dans des situations financières ou sociales difficiles qui ne leur permettent pas de se loger de façon décente et qui nécessitent un certain temps pour obtenir un logement. Toutefois, cette occupation se trouve confrontée à la protection du droit de propriété, reconnu par la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 comme un droit inviolable (article 17).  Occuper illégalement un bien constitue un délit que le juge doit sanctionner. Ce délit appelé « violation de domicile », est caractérisé par le fait d’occuper un bien sans y avoir été autorisé par son propriétaire. Qui sont ces occupants sans droit ni titre ?- Des squatteurs, c’est à dire des personnes entrées sciemment dans un lieu sans posséder de titre, tel qu’un bail ou une convention d’occupation précaire ;- des personnes entrées dans les lieux avec un bail mais résilié depuis ;- des personnes, pensant être entrées en vertu d’un titre valable, mais qui ont en fait été abusées par un « faux propriétaire ».Quelles sont les sanctions prévues légalement dans ce cadre ?1. L’expulsion Elle doit être demandée à un juge conformément à l’article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution : « Sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux ».Si l’occupation est bien reconnue comme illicite, le juge du tribunal d’instance du lieu de situation du bien immobilier (uniquement pour les locaux d’habitation) prononce alors l’expulsion des occupants. Il peut également prévoir une indemnité d’occupation et une astreinte par jour de retard faute pour l’occupant de quitter les lieux.Le recours au juge est-il toujours obligatoire ?Les forces de police peuvent procéder à une expulsion dans des cas très précis et limités : Le flagrant délit : lorsque l’occupation illicite a duré moins de 48H. L’expulsion au-delà du délai de 48H, lorsque les conditions posées par l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale sont réunies : « En cas d’introduction et de maintien dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte, le propriétaire ou le locataire du logement occupé peut demander au préfet de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire ». Une mise en demeure de quitter les lieux, assortie d'un délai qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures, doit être notifiée aux occupants avant leur expulsion par les forces de l’ordre. Elle est affichée en mairie et sur les lieux occupés illicitement.En cas de maintien dans les lieux occupés illicitement. 2. Les sanctions pénalesL’article 226-4 du code pénal sanctionne l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, d’une peine d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende.Il punit des mêmes peines, tout maintien dans les lieux à la suite à cette introduction. Attention : avec la notion de « domicile » inscrite dans le code pénal, le juge peut estimer qu’un immeuble vacant, tel qu’une résidence secondaire, n’entre pas dans le champ d’application du délit de violation de domicile. Il peut aussi juger qu’il n’y a pas violation de domicile si cet immeuble « squatté » est vide de meubles. (C) Photo : Fotolia 
Comment trouver un bien immobilier ?
Vers quels professionnels se tourner ? Qui paye leurs honoraires ?
Plusieurs professionnels sont amenés à intervenir dans le cadre d’une transaction immobilière.  L’agent immobilier et le notaire disposant d’un service négociation immobilière sont les intermédiaires privilégiés entre le propriétaire vendeur et l’acheteur potentiel. • L’agent immobilierC’est un mandataire qui est chargé, dans le cadre d’un mandat, de mettre en relation un vendeur et un acheteur potentiel, moyennant le paiement d’une commission. Quand est-on redevable de cette commission ? L’activité des agents immobiliers est règlementée par la loi HOGUET du 2 janvier 1970. Le droit à la rémunération de l’agent immobilier est simplement conditionné par le fait de savoir si celui-ci a trouvé un acquéreur pendant la durée de validité du mandat. Dans un mandat non exclusif, si le vendeur trouve lui-même un acquéreur, il perd son droit à rémunération. Comment est calculée cette commission ? La rémunération de l’agent immobilier est librement déterminée dans le mandat. Leurs honoraires doivent cependant être affichés au sein de l’agence, selon un formalisme précis. L’arrêté du 10 janvier 2017 (en vigueur depuis le 1er avril 2017) a prévu des modalités d’affichage spécifiques, de manière à informer au mieux l’acquéreur potentiel.  Si les honoraires de l’agence sont à la charge de l’acquéreur, la publicité devra :-  indiquer le prix de vente du bien. Ce prix devra obligatoirement inclure la part des honoraires (prix du type « HAI ») et il sera exprimé à la fois honoraires inclus et exclus. La taille des caractères du prix honoraires inclus devra être plus importante que celle du prix du bien hors honoraires,-   préciser que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur en utilisant une formule du type « honoraires charge acquéreur »,-  indiquer le montant toutes taxes comprises (TTC) des honoraires, exprimé en pourcentage de la valeur du bien entendue hors honoraires, et précédé de la mention « Honoraires : ». Qui est redevable de cette commission ? La rémunération de l’agent ne peut être demandée qu’à une personne qui en a la charge dans le mandat ou dans l’engagement des parties.  Si le mandat stipule que la commission est due par le vendeur, l’agent ne peut rien réclamer à l’acquéreur, même si le compromis ultérieur et l’acte de vente prévoient que la commission sera due par l’acheteur. La prise en charge du paiement de la commission par l’acquéreur n’est valable que si elle est mentionnée à la fois dans le mandat et dans le contrat de vente.• Le notaire en qualité de négociateur immobilierLes notaires ont la possibilité de pratiquer une activité d’intermédiaire entre vendeur et acheteur pour  la vente de biens immobiliers.  Quand est-on redevable de ces honoraires ? A l’inverse de l’agent immobilier, les notaires ne sont pas soumis aux dispositions de la loi HOGUET.  Le droit à rémunération du notaire pour son activité de négociation est soumis à plusieurs conditions : - L’existence d’un mandat - La mise en relation du vendeur et du candidat acquéreur - La signature de l’acte authentique : l’activité de négociation pour le notaire n’étant qu’accessoire, la rémunération pour ce travail ne sera possible que si celui-ci établit l’acte de vente du bien pour lequel il est intervenu en qualité de négociateur. Comment sont calculés ces honoraires ? Cette activité de négociation n’est plus tarifée depuis le 1er mars 2016. L’honoraire de négociation est donc librement fixé par le notaire. Il doit cependant afficher de manière visible les prix pratiqués au sein de son office. La méthode de calcul de l’honoraire doit figurer obligatoirement dans le mandat. Qui est redevable de ces honoraires ? Le mandat doit indiquer le débiteur de l’honoraire de négociation.  Tout comme l’agent immobilier, le notaire négociateur est tenu de respecter les dispositions de l’arrêté du 10 janvier 2017, qui fixe les conditions de publicité des prix pratiqués par les professionnels dans le cadre d’une transaction immobilière. (C) Photo : Fotolia
> Toutes les actualités

Prochains Rendez-vous

Jeudi 08/11/2018 - 09:00
Chambre des notaires du 77
Consultations gratuites
Du Lundi 12/11/2018 - 08:30
Au Jeudi 15/11/2018 - 16:30
Semaine nationale des ventes aux enchères 2018
Programme de ventes
Du Mardi 20/11/2018 - 09:30
Au Mardi 20/11/2018 - 16:30
Ventes aux enchères - Séance du 20 novembre 2018
Programme de vente
Du Mercredi 21/11/2018 - 09:00
Au Mercredi 21/11/2018 - 12:00
Chambre des notaires du 77
Consultations gratuites
> Tous les rendez-vous
Subscribe to Chambre de Seine et Marne RSS