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A quoi sert la publicité foncière ?
En France, la sécurité immobilière repose sur le système de la publicité foncière. Les notaires en sont des acteurs incontournables.
En France, la sécurité immobilière repose sur le système de la publicité foncière. Les notaires en sont des acteurs incontournables. Je viens d’acheter un bien immobilier, pourquoi n’ai-je pas immédiatement mon titre de propriété ?Si vous êtes bien propriétaire du bien acheté, pour autant les formalités de la vente ne s’arrêtent pas le jour de la signature ! Le notaire doit enregistrer l’acte de vente au Service de publicité foncière dont dépend le bien. C’est cette publication qui le rend opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il s’impose à tous, pas seulement à ses signataires. Quand ce sera fait, vous recevrez une copie qui constituera votre titre de propriété revêtue des cachets de l’administration fiscale. Quel est le rôle des services de publicité foncière ?À partir des renseignements figurant dans les actes notariés, ces services administratifs et fiscaux enregistrent les informations relatives aux biens immobiliers (fiches réelles sur les  mutations et inscriptions les concernant) et à leurs propriétaires successifs (fiches personnelles relatives aux transactions qu’ils effectuent), en coordination avec les services du cadastre. Le fichier immobilier est alimenté par les notaires lors des ventes, donations, successions, échanges... En quoi la publicité foncière est-elle une sécurité ? L’acquéreur a la possibilité de vérifier que le vendeur est bien propriétaire de son bien ou qu’il ne l’a pas déjà vendu à un autre ! Il peut également se renseigner sur les hypothèques qui grèvent le bien. Le fait que le fichier immobilier soit géré par l’État et alimenté par des notaires constitue une garantie pour tous. La publicité foncière est-elle payante ? Une « contribution de sécurité immobilière » de 0,10 % de la valeur du bien est  perçue au profit de l’État. Due par l’acquéreur, elle est collectée par le notaire.La publicité foncière va-t-elle évoluer ?La numérisation est en marche grâce à un travail mené conjointement par le notariat et les services de l’État, ce qui permettra de réduire les délais de publication. La sécurité immobilière en sera accrue et les titres de propriété pourront parvenir plus rapidement aux clients. (C) Photo : Fotolia
Le paiement du prix
La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix. Différentes modalités de paiement existent.
La principale obligation de l’acheteur est de payer le prix.  Différentes modalités de paiement existent.Le paiement comptantDans la plupart des cas, le paiement du prix se fait comptant lors de la signature de l’acte de vente, c'est-à-dire immédiatement et dans son intégralité le jour de la vente. Depuis le 1er janvier 2013, le prix de vente est versé par virement en la comptabilité du notaire. Il permet de désintéresser les éventuels créanciers du vendeur, bénéficiant d’une hypothèque ou d’un privilège et établit la preuve du paiement. Le notaire procèdera au décaissement du reliquat au profit du vendeur dès la signature. Le jour de la vente, le vendeur donne quittance du prix c'est-à-dire qu'il reconnaît par écrit le paiement de la somme due.  Si le prix est payé à l’aide d’un prêt, la banque doit débloquer les fonds et les verser sur le compte de l’étude du notaire quelques jours avant la vente définitive. Le paiement à termeTout ou partie du prix peut être stipulé payable à terme, c’est-à-dire de manière différée, postérieurement à la signature de la vente.  L’acquéreur peut alors, avec ou sans versement d’un bouquet initial, payer tout ou partie du prix de manière progressive, par mensualités, pendant une durée déterminée dans l’acte de vente ; ou en une seule fois mais à une date ultérieure déterminée elle aussi dans l’acte de vente. Bon à savoir : à la différence de la vente en viager, la durée de versement des mensualités ne dépend pas de l’âge du vendeur ; elle est limitée et prévue à l’avance ; et en cas de décès du vendeur, les mensualités continuent à être versées aux héritiers jusqu'au terme prévu. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique de vente et en devient propriétaire, mais il paiera le prix de manière progressive ou à une certaine date, selon les modalités prévues dans l’acte. Le vendeur n’est plus propriétaire ni occupant du bien et à ce titre ne paie plus aucune charge ni aucun impôt afférents au bien. Bon à savoir : le vendeur peut se réserver un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès ou pour une durée limitée dans le temps. L’acquéreur devient propriétaire mais le vendeur conserve la jouissance du bien. Les charges sont alors réparties entre l’acquéreur et le vendeur comme entre un bailleur et son locataire. L’acquéreur n’a plus que les charges courantes (chauffage, électricité, eau…) et la taxe d’habitation à payer. La taxe foncière elle, sera à la charge du vendeur propriétaire. En cas de paiement à terme, les parties peuvent également prévoir :• les éventuels intérêts produits par les sommes à payer (la date à partir de laquelle ils courent, le taux…) ;• les causes de la déchéance du terme (les parties peuvent prévoir que le bénéfice du délai de paiement cesse en cas de revente du bien acquis) ;• la faculté éventuelle pour l’acquéreur de se libérer du paiement par anticipation totalement ou partiellement ;• la solidarité des acquéreurs en cas d’achat par plusieurs personnes d’un même bien. Quels sont les avantages pour le vendeur ? Il bénéficie d’une double garantie en cas de non-paiement des mensualités : hypothèque de premier rang assortie du privilège du vendeur (il peut se faire payer en priorité en cas de revente du bien) et clause résolutoire (il récupère son bien et conserve les mensualités déjà versées). Les mensualités perçues sont revalorisées annuellement (indexation sur le coût de la construction) et ne sont pas considérées comme des revenus fonciers et sont donc exonérées d’impôt. Si le vendeur décède avant l’échéance fixée, l’acquéreur doit poursuivre le paiement aux héritiers de ce dernier jusqu’au terme prévu. Quels sont les avantages pour l’acquéreur ? Il bénéficie des avantages du paiement échelonné sans recourir à un crédit bancaire donc sans frais ni intérêts.Il paye strictement le prix déterminé dans le contrat de vente sans qu’il n’y ait de spéculation sur la mort du vendeur.Il peut disposer du bien dès la signature. Dans le cas d’un droit d’usage et d’habitation (DUH), il ne perçoit aucun revenu foncier puisque le droit d’habitation du vendeur a été pris en compte lors de la fixation du prix de vente.Le paiement par une rente viagèreLe prix est constitué soit totalement par une rente viagère, soit pour partie par une rente viagère et pour partie par un versement comptant appelé le bouquet.  L’acquéreur, appelé débirentier, reçoit du vendeur, appelé crédirentier, un bien immobilier en contrepartie de l’engagement qu’il prend de verser les arrérages (mensualités) de la rente, jusqu'au décès du vendeur. (C) Photo : Fotolia 
Le rôle du notaire après la signature
Quelles sont les formalités postérieures à la signature de l’acte de vente définitif
La remise des clefsSi le bien est vendu libre, le vendeur a pour obligation principale de délivrer le bien à l’acquéreur, par exemple lui remettre les clefs et libérer les lieux afin de lui permettre d’en prendre possession. La délivrance correspond à l’entrée en jouissance du bien par l’acquéreur, le plus souvent à date de la signature de l’acte de vente. Le notaire s’assure de l’effectivité de la remise lors de la signature.  Amiablement, une jouissance anticipée (l'acquéreur dispose du bien avant le jour de la signature de l'acte d'acquisition) ou une jouissance différée (le vendeur reste dans le bien immobilier après la vente) est possible. Des modalités sont à prévoir dans l'acte de vente pour une sécurité juridique optimisée.La publication au service de la publicité foncièreLa publication de la vente est une formalité essentielle accomplie par le notaire dans un délai maximum d’un mois après la signature. Elle informe officiellement de l’existence de la vente. Par conséquent, une fois la vente publiée, aucune garantie (hypothèque….) ne peut plus être inscrite sur le bien vendu au nom du précédent propriétaire. A l’occasion de cette formalité, les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière sont acquittés ainsi que l’impôt de plus-value de la vente. Le cas échéant, les garanties demandées à l’occasion de la vente (privilège du vendeur ou du prêteur de deniers) sont inscrites.Les notifications au syndicLorsque la vente porte sur un lot de copropriété, si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat ayant moins d’un mois attestant qu’il ne doit aucune somme au syndicat des copropriétaires, le notaire doit donner avis de la mutation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de 15 jours à compter de la vente. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord dans un délai de 3 mois après constitution par le syndic d’une opposition régulière, le notaire lui verse les sommes réclamées, sauf contestation devant un tribunal.Cette disposition s’applique depuis le 27 mars 2014 à l’exception des opérations en cours dès lors qu’une date a été fixée pour larégularisation de la vente par acte authentique notamment en présence d’un avant-contrat afin d’assurer la stabilité contractuelle. Par ailleurs, lors de tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, le notaire doit aviser le syndic afin que la vente lui soit opposable. L’acquéreur est alors considéré comme le nouveau copropriétaire.Les notifications de la vente aux compagnies d’assuranceLorsque le prix est payé au moyen d’un prêt, une notification de la vente est effectuée à la compagnie d’assurance de l’acquéreur et du syndicat des copropriétaires. En effet, le code des assurances accorde aux créanciers bénéficiant d’un privilège ou d’une hypothèque le droit de percevoir les indemnités dues par l’assureur en cas de sinistre. L’assureur non informé de l’existence du créancier privilégié, et donc de bonne foi, pourrait valablement effectuer le paiement de l’indemnité entre les mains de l’acquéreur. Notifier la vente aux compagnies d’assurance permet d’éviter ce risque et conforte la protection du créancier.La remise du titre à l’acquéreurLe notaire adresse à l’acquéreur son titre de propriété mentionnant la publicité au service de publicité foncière, et le relevé de compte définitif. Le délai de cette remise dépend de l'encombrement du service de publicité foncière concerné. (C) Photo : Fotolia
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