Les actualités de la chambre

L’état daté : qu’est-ce que c’est ?
L’obligation d’information due à l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété est strictement encadrée par loi. Lors de la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive, un certain nombre de documents doivent lui être obligatoirement tran
L’obligation d’information due à l’acquéreur lors de la vente d’un lot de copropriété est strictement encadrée par loi. Lors de la signature de l’avant-contrat ou de la vente définitive, un certain nombre de documents doivent lui être obligatoirement transmis. Ainsi, le syndic doit fournir au notaire chargé de recevoir l’acte un « état daté ». Ce document va permettre de renseigner  l'acquéreur sur les charges dont il devra s’acquitter dès son entrée en jouissance. Il est demandé au syndic par le notaire lui-même ou par le copropriétaire vendeur.Que contient l’état daté ?Cet état daté comprend trois parties (L 721-2 du CCH) : - Les sommes restant dues par le vendeur : il s’agit principalement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel. De manière générale, il s’agit de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter. - Les sommes dont le syndicat peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur : il s’agit principalement des avances de trésorerie, lesquelles doivent lui être en principe remboursées. - Les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire : les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des dépenses hors budget prévisionnel - En annexe, ce document doit mentionner les éventuels procès en cours.Qui paye les frais d’établissement de cet état daté ?L’état daté est à la charge du vendeur  (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).Le pré-état daté, c’est quoi ?Issu de la pratique, le « pré-état daté », fourni par le syndic, donne à l’acquéreur dès le jour de la signature de l’avant-contrat, une information complète sur les charges qu’il devra régler en tant que copropriétaire.  Toutefois, ce document n’est pas mentionné dans la liste de l’article L 721-2 du CCH. Attention : aucun texte légal ne régit le coût de cet acte. Il figure généralement dans le contrat de syndic voté chaque année lors de l’assemblée générale des copropriétaires. (C) Photo : Fotolia
Peut-on déshériter ses enfants en s’installant à l’étranger ?
En droit français, il n’est pas possible de déshériter complètement ses enfants (on parle de réserve héréditaire). D’autres législations, notamment américaine, admettent que cela soit possible. Des parents qui souhaiteraient déshériter leurs enfants pourr
En droit français, il n’est pas possible de déshériter complètement ses enfants (on parle de réserve héréditaire). D’autres législations, notamment américaine, admettent que cela soit possible. Des parents qui souhaiteraient déshériter leurs enfants pourraient être tentés de s’expatrier dans ce seul but.Qu’est-ce que la réserve héréditaire ?La réserve est la part de son patrimoine dont on ne peut priver les héritiers réservataires que sont les descendants (enfants, petits-enfants…) et à défaut, le conjoint survivant. En d’autres termes, la loi française interdit de déshériter ces héritiers à hauteur :pour les enfants, - de la 1/2 de son patrimoine en présence d’un enfant,- des 2/3 de son patrimoine en présence de deux enfants,- des 3/4 de son patrimoine en présence de trois enfants ou plus.Pour le conjoint en l’absence d’enfant, du 1/4 de son patrimoine,Cette disposition est d’ordre public en droit français, c’est-à-dire qu’on ne peut y déroger. Toutefois de nombreuses législations étrangères ne (re)connaissent pas ce mécanisme.Qu’est-ce que l’exception d’ordre public international ?C’est un mécanisme qui permet, en cas de conflit de lois applicables à une situation, d’écarter une règle étrangère (loi, jurisprudence, acte) qui serait contraire à une règle nationale fondamentale.Une loi étrangère qui ignore la réserve est-elle applicable en France ?La Cour de cassation répond par l’affirmative. Elle a, dans deux arrêts en date du 27 septembre 2017 (n°16-17.198 et 16-13.151), validé l’application d’une loi étrangère ne reconnaissant pas la réserve héréditaire à deux successions internationales, aboutissant à priver les héritiers réservataires français de tout droit dans ces successions. Dans les deux espèces, des Français expatriés dans l’Etat de Californie avaient, par le biais d’un testament et d’un trust, légué l’intégralité de leurs patrimoines mobilier et immobilier à leurs épouses respectives. Or, la loi applicable en matière de succession internationale étant celle de la dernière résidence habituelle du défunt, c’était la loi californienne qui avait vocation à s’appliquer. Cette loi ignorant la réserve, les enfants français étaient alors privés de tout droit dans les successions de leurs pères. Mécontents, les héritiers ont invoqué l’exception d’ordre public international pour écarter l’application de la loi californienne qui ne respectait pas leur réserve d’ordre public en France (donc qui ne peut être écartée). Or, la Cour de cassation a décidé que la loi étrangère n’était pas en soi contraire à l’ordre public international et qu’il convenait de faire une appréciation concrète au cas par cas. En l’espèce, il ressortait de l’examen des juges du fond que les défunts s’étaient installés en Californie depuis de nombreuses années, qu’ils y détenaient la majorité de leur patrimoine, tant mobilier qu’immobilier, et que les héritiers français ″lésés″, tous majeurs au jour du décès, ne se trouvaient pas dans une situation de précarité économique ou de besoin.Suffit-il de s’expatrier dans un Etat ne reconnaissant pas la réserve pour pouvoir ″déshériter″ ses enfants ?Bien sûr que non. D’ailleurs la Cour de Cassation précise : « Mais attendu qu'une loi étrangère désignée par la règle de conflit qui ignore la réserve héréditaire n'est pas en soi contraire à l'ordre public international français et ne peut être écartée que si son application concrète, au cas d'espèce, conduit à une situation incompatible avec les principes du droit français considérés comme essentiels. », la Cour de cassation apporte un tempérament certain à sa décision. Cela veut dire qu’il convient d’examiner les conséquences concrètes de la non application de la réserve à une situation particulière, et notamment si cela n’aboutit pas à laisser les héritiers français dans le dénuement. La Cour insiste bien sur l’ancienneté et la durabilité de l’installation des défunts dans l’Etat étranger, ce qui prouve qu’il n’y avait pas de volonté de contourner la législation française en matière de succession. (C) Photo : Fotolia
Le prélèvement à la source : mode d’emploi
La mise en place du prélèvement à la source (introduit dans la loi de finances pour 2017 du 29 décembre 2016) a été reportée au 1er janvier 2019. Il a pour but de supprimer le décalage entre la perception des revenus et leur imposition.
L’impôt sur le revenu aujourd’huiActuellement, l’impôt sur le revenu est calculé sur les revenus de l’année précédente.  Exemple : En 2018, l’impôt est calculé et payé sur les revenus perçus en 2017. Ainsi, un changement dans la situation d’un contribuable n’est pris en compte que l’année suivante. Exemple : un contribuable qui est parti à la retraite le 1er janvier 2018 (et subit une perte de revenus au cours de l’année 2017), s’acquitte cette même année d’un impôt basé sur les salaires gagnés en 2017. L’impôt sur le revenu en 2019La mise en place du prélèvement à la source (introduit dans la loi de finances pour 2017 du 29 décembre 2016) a été reportée au 1er janvier 2019. Il a pour but de supprimer le décalage entre la perception des revenus et leur imposition. En 2019, l’impôt sera payé sur les revenus perçus en 2019 par prélèvement sur les salaires, pensions et allocations, dès janvier et sur 12 mois, directement par les employeurs, caisses de retraite et Pôle Emploi. Les indépendants paieront leur impôt par acomptes mensuels (sur 12 mois) ou trimestriels. Une déclaration des revenus de 2018 devra tout de même être déposée en 2019 mais il n’y aura pas de double imposition. L’impôt éventuellement dû bénéficiera d’un crédit d’impôt spécial.Les revenus pris en compte sont les traitements et salaires, les pensions, les revenus de remplacement (exemple : allocations chômage), les revenus des indépendants et les revenus fonciers.Toutefois, afin d’éviter les abus, les revenus exceptionnels (exemple : indemnités de clientèle, indemnités de rupture du contrat de travail pour sa fraction imposable, prestations de retraite en capital,…) et autres revenus exclus du champ d’application du crédit d’impôt (exemple : plus-values mobilières et immobilières, dividendes,…) resteront imposés selon les modalités habituelles. Le taux de prélèvement applicable au 1er janvier 2019 est calculé par l’Administration fiscale sur la base de la déclaration 2018 sur les revenus de 2017. Elle communique ce taux aux tiers collecteurs (employeurs, caisses de retraite et Pôle Emploi). Suite à la déclaration 2019 sur les revenus de 2018, un nouveau taux sera calculé, transmis aux tiers collecteurs et appliqué dès le mois de septembre 2019. Par ailleurs, il sera possible à tout moment, en cas de changement de situation pouvant aboutir à une modification significative de l’impôt (mariage, naissance, retraite, décès…), de demander la modification du taux de prélèvement en cours d’année. Le nouveau taux sera alors pris en compte dès le mois suivant la demande.Le taux de prélèvement en questionL’administration fiscale détermine, selon un barème progressif actualisé annuellement et qui tient compte des revenus, de la situation et des charges de famille, le taux de prélèvement applicable à chaque foyer fiscal : c’est le taux personnalisé.Chaque conjoint d’un couple marié ou pacsé se verra donc appliquer ce taux « global ».  Toutefois, afin de tenir compte d’éventuelles disparités de revenus, il sera possible d’opter pour un taux individualisé, c’est-à-dire que chaque membre du foyer sera prélevé en fonction de ses revenus propres. Le montant total de l’impôt du foyer sera inchangé mais la répartition entre les époux/partenaires sera différente. Exemple : Lucie, 43 ans et Pierre, 40 ans gagnent respectivement 3.600 € et 2.500 € nets par mois. Leur taux personnalisé est de 11,4 % : Lucie sera prélevée de 410,40 € et Pierre de 285 €. En optant pour le taux individualisé, Lucie sera prélevée à un taux de 13,8 % soit 496,80 € et Pierre de 8 % soit 200 €. (C) Photo : Fotolia
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